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中介生存“黄金法则”:提升运营和服务能力
时间: 2017-08-12 14:21

政策红利助推,市场需求待填补,住房租赁市场正迎来前所未有的发展机遇。

从2016年下半年开始的楼市调控高压状态,至今已经持续了大半年时间。本着“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定调,本轮调控将房地产市场从高歌猛进推入了“五限”时代。限购、限贷、限价、限售、限商……与房地产市场“限”字当头形成鲜明对比的是,住房租赁市场迎来政策红利期,成为一片备受关注的蓝海。

事实上,不少房地产开发企业已经闻风而动,加紧布局租赁市场。8月10日,在2017网易经济学家年会夏季论坛上,链家研究院院长杨现领表示,从租赁角度解决房地产市场的长效机制问题,是非常好的开端。

租赁市场迎来风口,行业竞争加剧,在今年21世纪博鳌房地产论坛上,杨现领提出了中介机构生存的“黄金法则”——提供真实信息、好的经纪人和确定的交易,提升企业运营能力,回归于为消费者提供更好的服务。

出发:重新审视租赁市场

综观大的经济环境,近期召开的全国金融工作会议,确定了服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革“三位一体”的金融工作主题,并提出推动经济去杠杆,坚定执行稳健的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为,在经济去杠杆的大背景下,未来房地产行业将进入限制性发展新周期,再也不会有刺激性发展,再也不会重现扩张性辉煌,房地产市场将很快见顶。

事实上,在调控政策的推动下,房屋投资属性降温,转而回归居住属性。随着政府和市场各方呼唤房地产市场长效机制,房地产市场主赛道悄然转换,以一线城市和部分热点城市为代表,存量房时代揭开序幕。政策方面,国家层面多次发文鼓励培育和发展住房租赁市场,北京、广州等热点城市传来租赁住房用地、租购同权等新词汇,住房租赁市场迎来风口。

市场需求方面,链家研究院的一份报告显示,目前中国租赁人口1.6亿,租赁房屋4600万套,未来会有更多人通过租房满足居住需求,并有越来越多的房屋通过存量盘活和增量开发的形式进入房地产市场。随着经济的发展,未来3~5年,中国将有约2亿人进入租房市场,租金规模将超过1.5万亿元,中国未来的租房市场空间巨大。报告预计2025年租金将接近3万亿元人民币,租赁人口2.3亿;到2030年,租金交易额将达4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿人,一线城市租金交易额将超万亿元。

回归:中介的“黄金法则”

“一个企业的生存与发展本质上就是在不断变化的环境中做那些永远不变的事情。”杨现领认为,对于中介行业和中介公司来说,永远不变的有三点:消费者永远需要真实的信息、消费者永远需要好的经纪人、消费者永远需要交易的确定性。

事实上,在经历了一轮高歌猛进的增长之后,房地产中介市场表现出新的特征和发展趋势。首先,随着一线及重点二线城市流通率进一步上升,一批弱二线及强三线也将快速迈入二手房市场,二手房市场规模会进一步扩大。

其次是假房源时代趋于终结,真房源成为行业的基础标准和门槛,互联网对中介行业的重塑将从信息端过渡到交易端和服务端。真房源的背后是行业底层设施的完善,楼盘字典信息字段的完备以及大量持续性的资金投入。同时,真房源也是一种生存策略,真假房源的根本差异最终体现为竞争力的差异和消费者满意度的差异。

杨现领认为,如果未来整个行业能够在真房源这个基础上运行,那么互联网和技术对行业的改造才有可能走向纵深环节,从而以更大的力度改造交易流程、降低交易成本,提升用户体验。也正是从这个时间点开始,中介行业的互联网渗透率才可能有实质性提升。

除了二手房市场规模扩大和假房源时代趋于终结,中介服务开始从成交为王转变为服务为王。“如果把过去20年中介行业的关键特征归结为一点,那就是‘成交为王’,一切为了成交。如果说未来10年,中介行业有一个共同的历史使命,那就是‘服务为王’,把消费者的利益和社区的利益放到经纪人利益和行业利益之前,经纪人能够以自身的专业知识和技能获取阳光化的收入,而这些知识和技能并非外行所轻易具备。”

杨现领认为,这将是中介行业在未来5~10年必然经历的最大转变,完成这个转变,则行业实现发展,否则中介行业将继续陷入低水平的恶性竞争。

面对当前的租赁市场环境,杨现领总结了一套中介生存“黄金法则”,其中永远不变的三点是:提供真实信息、好的经纪人和确定的交易。

对于中介行业来说,未来信息维度会显著扩大,它不仅仅要求真实、及时的房源信息,而且包括所有与交易相关的历史信息、社区信息等。真实信息的价值在于让消费者的决策更理性和主动,让消费者能够自己做决策,而不是使用各种逼定、谈判等传统手段。

此外是为消费者提供好的经纪人,这要求经纪人诚实、有合作的意愿和能力。在中介行业中,很多从业的经纪人不够成熟,只有通过合作才更有可能赢得客户。同时合作会产生分工,刺激进一步的合作,这样经纪人的合作关系网络才能形成。

“如果一个中介公司能够把资金监管做好了,把产权信息的确定性提高了,把税费计算准确了,那么用户的安全感就会上升,这是核心的价值。”除了真实的信息和好的经纪人,为客户提供确定的交易是中介行业的根本所在。杨现领认为,房屋交易环节复杂,资金流转存在时间和节点的障碍,最大的痛点是不确定性。

在明确了提供真实信息、好的经纪人和确定的交易这一“黄金法则”之后,对于未来租赁市场的竞争格局,杨现领认为会表现出百花齐放的特征,参与者可能包括酒店运营公司、房地产开发企业、房地产基金、VC、互联网公司等,总体来说是相对分散的市场,但也会出现品牌企业。



 
  来源: 未知
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