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地产信托“明股实债”难持续 监管倒逼转型
时间: 2018-03-24 14:23

房地产行业长期以来都是信托资金的重要投资领域,但同时房地产也是监管的重要领域,监管明令禁止金融机构通过各种方式变相给房企发放委贷,这导致过去信托公司在房地产信托业务中,使用“明股实债”的交易架构来投放信托贷款的方式受阻。

中铁信托副总经理陈赤对《中国经营报》记者表示,如果在监管规定的“432”等房地产贷款条件具备的情况下,融资方出于不愿增加负债率等方面因素的考量,采用一些明股实债的模式进行融资,应该不算过线。但是,如果项目不具备合规条件,信托公司采取明股实债的模式是为了绕开监管,自然会受到禁止。

禁止向房地产企业变相发放贷款的同时,监管也在积极引导信托公司房地产信托业务向主动朝房地产信托投资基金等股权投资方向转型,鼓励做真正的股权投资业务,未来信托公司或更应加强自身主动投资管理能力,才能增强其整体竞争力。

风险

用益信托研究员帅国让告诉记者,现在房地产类信托用“明股实债”的形式,主要有两种:“股+债”模式或者全股模式。

他解释道,“前一种用信托计划直接认购项目公司少量股权(一般30%)以下,之后再发放部分股东借款,表面上是股权投资,实际上是双方签署抽屉协议约定好收益分配,实质不参与管理的债券融资。”

“后一种信托公司以信托资金入股房地产项目公司,成为这个项目公司的股东,但实际也不参与管理,合同上再另行约定回购股权的时间、收益分配方式等。”他补充道。

某信托公司项目经理告诉记者,今年我们报了几个房地产项目,银监会到现在一个都还没批下来,很多公司情况都是如此,并且拿地的融资绝对被禁止,只能做做房地产开发贷这种,且都要满足“432”的条件。

这里的“432”是指,2010年银监会颁发的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(以下简称《通知》)中提到的,为了落实国家房地产调控政策,进一步规范信托公司房地产信托业务,信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

此外《通知》还明确禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款、禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止进行商品房预售回购以及将投资附回购形式的变相融资行为视同贷款管理。

安信信托风控相关负责人表示,“明股实债”的交易结构除了隐形的法律风险外,由于信托财产在这种结构设计中只想有固定收益,并不参与实际经营管理,信托公司对项目不能有效地监控,有一定的管理风险。此外,可能因为信托资金投资于项目公司后(拿地项目),土地证暂未取得或者投资人为了配合项目公司向银行申请开发贷,造成股权投资人的权益没有设置相应资产的抵押、质押作为担保,企业一旦出现经营困难,原股东逃避债务,投资人即成为项目兜底方,存在信用风险。

这种交易结构对于房地产企业来说亦存在不便之处,该合规负责人认为,对于房地产公司来讲,通过信托融资成本必然高于银行借款,“明股实债”类业务融资成本税前列支,各地存在政策执行口径不一的问题,明明是融资成本却无法税前抵扣,也增加了房企的隐性融资成本。

另一信托公司信托经理告诉记者,这一两年以规避监管要求、变相利用信托资金拿地或补充流动资金的“明股实债”模式基本快被监管堵死,这种不是真实持有股权的信托计划,在发行前银监会报备阶段极可能被叫停。

帅国让表示,监管之所以对明股实债禁止,主要还是这类非标债权的信托业务,难以穿透,监管层难以监控到实际通过贷款的方式进入房地产领域的资金量。

安杰律师事务所合伙人尤挺辉则认为,明股实债实则是一种债务期限上的重整,其实际并没有转成真正的股权,投资方不会真正履行股东的义务,比如一些资源的嫁接,对企业来说资本金并没有增加,反而因为债务期限的延长增加了企业成本。

“此外,这种模式法律关系模糊,一旦项目出风险,到底是按照股权的形式还是按照债权的形式清偿,容易产生争议,投资人存在被认定为股东而承担企业的经营风险。并且,实债一旦被穿透,‘明股’前提下的《回购协议》,在法律上很可能就归于无效。”尤挺辉进一步说道。

陈赤也认为,除了合规性风险之外,明股实债在一定程度上削弱了信托资金作为债权的保障程度(例如不太容易设置抵质押担保措施,企业破产清算时清偿顺序劣于标准债权),应该谨慎使用。

2016年10月,新华信托与湖州港城置业破产债权纠纷就祸起当时信托业内普遍存在的“明股实债”这种交易结构,最后由于新华信托在该项目中没有法律依据的“明股实债”交易结构,导致其败诉,最终信托计划被认定为是以股权的形式进行项目投资。

转型

过去信托资金主要以债的形式参与房地产投资项目,但2010年《通知》出台后,向房地产企业发放信托贷款需要满足“432”监管要求,这也就迫使信托公司由原来的债权逐步转向地产股权信托业务。

同时,银监会鼓励信托公司在房地产业务方面创新发展方向,包括通过与地方政府合作、通过PPP模式、新兴产业基金等;支持三四线城市公共基础设施建设和棚户区改造;探索房地产信托投资基金(REITs);积极推动资产证券化业务将商业地产经营收益打包并份额化销售等。

但陈赤认为,目前信托公司的房地产信托业务主要还是通过信托计划直接向地产企业进行债权融资(包括贷款、受让应收账款等方式),此外也有不少真实的项目股权投资,而明股实债、参与有限合伙的地产基金并非主流模式。

根据用益信托网统计数据显示,2015年,地产股权信托项目发行167个,2016年,发行了93个,但2015年地产股权信托项目规模只有372.73亿元,到了2016年升到了469.55亿元,2016年单个产品的平均规模5.05亿元,平均期限1.86年(市场股权投资项目一般3到5年)。

上述信托公司信托经理对记者表示,目前信托公司以股权方式成立房地产股权投资基金主要有两种模式:一个是认购股权投资基金中LP,不参与项目管理;另一种是担任股权投资基金中的GP,参与标的项目管理。

“由于多数信托公司都缺乏地产开发、公司管理等经验,在信托公司做LP的这种信托计划+合伙基金的模式中,信托公司仍以财务投资为主,不介入项目的实际运作管理。但也有些信托公司逐渐积累了丰富的地产项目开发管理经验,也开始试水与地产公司或其关联方私募管理人合资成立GP公司。”他介绍道。

陈赤认为转型信托公司由传统的房地产债权投资转向房地产股权投资还是有很大的难度。“首先信托公司要拥有具备丰富房地产开发经验的业务人员,自身能够准确判断项目的优劣;其次信托公司要与若干品牌开发商结成策略联盟,加深互信;并且信托公司在评审股权投资项目时,要摸索和制订不同于信贷业务的风控标准,派出专业人员进行现场监管,重点防止虚报工程造价、确保资金不被企业方挪作他用。”他另外建议道,“信托公司最好能够通过设立房地产信托基金的模式,对多个项目进行组合投资,从而降低总体风险。”

安信信托方面表示,目前其主要的房地产业务有符合“432”政策的房地产项目贷款,地产基金模式,还有一些涉及城市更新的项目(例如老旧厂房、办公楼等资产升级改造),还有就是一些投资于基础产业的信托项目(例如地方政府棚户区改造项目)。

据了解,2014年中融信托就通过旗下北京中融鼎新投资管理有限公司这一平台,孵化了一系列聚焦细分市场的专业子公司,其中就有专注于房地产并购市场的中融长河资本,截止到目前,中融长河资本在国内外共运作了5个房地产并购项目。

中融长河资本总裁兼首席执行官王宇涛在2018年2月接受媒体采访时表示,不同于一般公司债权投入,中融长河资本从项目选择、竞标、设计、施工均深度参与其中,以主动管理获取回报。



 
  来源: 未知
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