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拿地盖楼买墓地 泰康保险变身“地主”
时间: 2017-03-25 00:00

3月21日,武汉土地市场推出5宗地块进行拍卖,其中位于江岸区二七沿江商务核心区北片的P(2017)026号地块,最终被泰康保险集团(以下简称“泰康”)以15亿元的拍卖底价取得。《中国经营报》记者获悉,此次泰康拿地主要用于其财险总部建设之用。而此前,泰康也曾在武汉以约2.6亿元的底价竞得汉阳区四新9万平方米的地块建设一所高端三甲医院——泰康国际同济医院。

自2009年保监会批准泰康人寿首先在保险业进行养老社区的试点以来,“保险+医养”战略成为泰康的重中之重。与众多机构不同的是,泰康一直坚定“重资产+管理”模式,即自己拿地,自己盖楼,自己运营,自己培训人才。做医养近九年来,泰康在多地频频拿地,用来建医院、养老社区等。

目前泰康已在北京、上海、广州、成都、武汉、苏州、杭州、三亚八地建设养老社区,其中北、上、广三个项目已开园运营。记者采访获悉,泰康旗下在北京的养老社区——燕园,今年已经实现盈亏平衡,明年将有望产生盈利。在泰康“重资产+管理”模式的背后,泰康有着极为精明的谋篇布局。

2.6亿底价竞得武汉地块

此次亦非泰康首次在武汉底价拿地。2016年7月,泰康就以约2.6亿元的底价竞得武汉汉阳区四新地块,土地面积90094平方米,出让年限为医卫慈善50年,泰康计划在此建设一所高端三甲医院——泰康同济国际医院。目前,泰康同济国际医院正在实质性开发建设阶段,将在2019年投入使用。此外,2015年9月,泰康竞得武汉泰康之家·楚园项目用地,总建筑面积近20万平方米,可提供约2300户养老单元,泰康之家·楚园预计2018年开业运营。

根据挂牌文件,此次P(2017)026号出让地块要求竞买人承诺在武汉市江岸区引入一家全国性专业互联网保险公司法人总部,并提交与该总部签订的合作协议,约定竞得之日起一个月内完成该金融总部在江岸区注册入驻。

记者从泰康在线财产保险公司(以下简称“泰康在线”)内部人士处获悉,泰康在线将会在此建设总部。

据了解,泰康在线2015年11月18日在武汉开业。注册地在武汉,运营中心在北京昌平。2017年1月,中国保监会同意泰康在线在业务范围中增加“机动车保险,包括机动车交通事故责任强制保险和机动车商业保险”,泰康在线正式具备车险的经营资格,首款车险产品定位于“互联网健康车险”。

“泰康在线需要在武汉有个基地,所以公司也积极在那里找地。目前泰康在线武汉有200多人,北京有500多人的团队,(现在的办公场所)装不下,泰康在线会在武汉建个楼,逐渐往武汉移,主要是为了加快总体发展,公司也是想方设法得到更多的建设。”前述泰康在线内部人士告诉记者。

该人士还透露,此次泰康在武汉新购得的这块地,会进行总体规划,不可能全部用于泰康在线。

落地项目200亿元

事实上,目前有不少机构进军养老社区、医院,不过与众多机构不同的是,泰康一直坚定“重资产+管理”模式,除了自己拿地,自己盖楼,泰康还坚持自己运营,自己培训人才。

致力于打造医养第一品牌,九年来泰康在多地频频拿地。

目前,泰康之家(泰康人寿保险股份有限公司旗下专业从事医疗养老产业及不动产投资与运营管理的全资子公司)已在北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州八城建设养老社区,其中北京燕园、上海申园、广州粤园三个项目已开园运营。就医疗和养老的投资总额而言,落地的项目约在200亿元。

据悉,除了前面八个城市,泰康还将在南京和青岛筹建养老社区。“这两个地方已经和政府谈好,还没有完成买地手续,”泰康保险相关负责人告诉记者。

“泰康的养老社区有几个独特的特色。我们把它总结起来就是医养结合、候鸟连锁、高品质、全功能。在整个养老社区中贯穿的是不断地结交新朋友,志趣相投。养老最核心的需求是什么?是排解孤独,有社会的价值感,这才是养老最根本的。”泰康之家CEO刘挺军说。

在投资养老社区的同时,泰康也频频布局医院、墓地。2015年9月泰康人寿斥资50亿元投资入股了南京仙林鼓楼医院,获得仙林鼓楼医院投资管理有限公司80%的股份。2015年11月17日,泰康人寿、中原银行等发起成立天士力大健康产业基金,预计规模50亿元,主要领域为养老服务结构、医疗设备、器械、诊断公司。

2016年11月,泰康保险投资11亿元收购和美医疗股份,持股比例为26.44%,成为和美医疗的第二大股东。此外,泰康投资的第二家三甲医院泰康同济医院也已开工建设,占地面积9万平方米,规划床位1000张,计划2019年开业应诊 。

刘挺军透露,泰康同济医院去年招了30位住院医生,今年招了100多位(住院医生),在同济医院培训,准备楼盖好就过来。

同时,泰康还设立了北京市九公山长城纪念林有限公司、咸宁长青陵园有限公司(殡葬)、博罗县罗浮净土园林开发有限公司等几家子公司布局墓地。“泰康在广州投资的纪念园正在打造中,最核心的是希望我们的服务能够有一个完整的闭环,从摇篮到天堂。我们叫它‘纪念园’,希望把它变成公园化、艺术化的,倡导一种新的文化和价值观念。”刘挺军说。

保险不差钱

泰康董事长陈东升曾算过一笔账:如果客户入住率相对稳定,达到90%以上,入住期在8~10年,就等同于一次性销售了10年的期缴保险产品。

从泰康之家经营上来看,刘挺军告诉记者,北京燕园一期今年可以达到盈亏平衡,明年可能就开始有利润。这比泰康原来设定的经营底线要好一些。从入住率来看,燕园一期独立生活这一部分,入住率去年年底超过90%。上海申园2个月入住220人,不到半年的时间一期入住率超过70%。粤园开业大概20多天就有100多人入住。

据了解,泰康养老社区客户入住有两种方式,一种是与保险产品挂钩,购买相关保险产品的客户,能够保证其配偶及两对老人的入住或优先入住权利,保费与户型相对应(如此前“幸福有约保险计划”产品缴费起点为200万元人民币,分趸缴和十年期缴两种);另一种是在入住时缴纳60万元到200万元不等类似押金性质的资金,在离开社区时这笔资金才可以退还。入住后的每月的服务费用为6000元至7000元不等。

首都经济贸易大学保险系教授庹国柱认为,“目前市场对养老产品需求是多方面、分层次的,普通养老院住宿条件差一些,这是一块市场。但有些人有支付能力,希望养老生活有更好的活动空间,像泰康的养老社区就属于高档的,投资比较多。”

“泰康的养老社区属于商业性,不是完全社会福利性的,他的投资很多,就会需要你交一笔钱。虽然(其中一种模式)在老人走了之后这笔钱会连本带利地退还,但毕竟要押一笔钱,这笔钱泰康要拿来支持养老社区的运作。而60万~200万元,不是每个人都有这个支付能力,所以泰康的养老社区是适应一部分需求来开发。”庹国柱说。

“目前高端养老社区还是供不应求,但一旦是供需平衡或者供大于需,那么可能会考验投保人和保险人、养老社区与老人信任机制构建的问题。”对外经济贸易大学保险学院教授王国军直言。

对于泰康的这种“重资产+管理”模式,刘挺军在泰康总部告诉记者:“重资产,我会考虑更长远,尤其是大规模的社区,就把医疗、运动、餐饮、文化、精神、娱乐所有的这些配合在一起,这个功能是非常全的,而且形成了一个很大的资产。”

“轻资产,比如你签一个租约,在国际上也有这种情况,将来你面临的是业主可能会违约,没到期可能要改做别的用途,或者是到期看着你好了他要涨价,所以你忙了半天,很多时候你只能按照这样一个周期想问题。租赁模式最大的问题就是这个问题,你想问题的期限会短一些。”刘挺军称。

他认为,轻资产只能挣服务的钱,重资产当前负担是重了一些,但未来成熟以后,能挣两笔钱,一笔是服务的钱,另一笔既有租金还有资产价格的钱。从多方面来说,重资产投资实力要强,打造了一个全新的产品。

曾任职某上市地产公司副总经理、董事的一位高管告诉记者,“重资产模式可以产生规模、协同效应,有钱、有人、有势可成。对于险资这样不差钱的,可以慢慢做、做长期的项目,快收益的项目一般不长久。”

而王国军认为,泰康这种重资产的模式,对保险公司来说没什么坏处。保险公司尤其是寿险公司,有些钱是几十年之后才支付出去,这些资金要保持增值,地产是一个非常好的选项。

“此外,高端人群需要对应高端服务,高端服务需要高端人才。泰康要做高端的话,社会没法配套,所以它要走高端,必须要自己来做这一套,培养自己的人、建自己的组织和机构,把服务做好。”王国军说。

 
  来源: 未知
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